本文作者：分布科技创始人及CEO达鸿飞
在《NFT的未来：聚焦多元属性和用户核心》一文中，我提到了NFT最近的发展方向是“自下而上”发起，在Web3.0时代权益也将更侧重于用户。多元属性和可组合性也是NFT的重要特性。从现阶段NFT的发展来看，一类特殊的NFT——虚拟地产正在更显著地将NFT的可组合性集中在一起，可以成为未来丰富价值承载的重要平台之一。
一、传统商业的辐射效应
在经济发展过程中，区位邻近的地区会逐渐形成联系紧密的经济圈。经济圈内部地区的经济规模和实力一般不对等，存在一个或多个中心，并且对区域内其 他地区施加正向或反向的经济辐射。辐射效应在传统商业中非常显著，人口大量向中心区域聚集，由此吸引各类商家、商业设施、产业服务等入驻中心区域，促进就业与扩大消费，并直观的反映在相关地区的房地产价格、交易和分布情况上。以美国为例，核心地区的房价最高，且随着距离逐渐扩散房价也表现逐渐降低的态势。不仅城市之间的分布情况如此，即便是城市内部也表现出了明显的辐射效应。
（图片来源：The Realtor.com Market Hotness Index）
地区商业活动的活跃度也可以印证辐射效应的强大影响力，我们把美国房价分布图和美国GDP分布图拿来做对比，即可发现：地区GDP增长较高的地区其房价往往也较高。因此，某一类商业活动或者某一家公司如果想覆盖尽可能多的客户，也需要与之对应地将自己的店铺按照人口、商业活动等方面，铺开在相应的地区。比如阿迪达斯的美国门店数量，就与房价、GDP分布高度重合。
由此可见，由于辐射效应的存在，传统商业对于商家本身运营能力的要求稍低，离中心区域的距离越小，能收获的流量越大，与商业变现的机会越多。
（图片来源：Bureau of Economic Analysis）
二、传统商业的局限性与高能耗
中心区域之所以能引起辐射效应的根本原因，是土地的稀缺性以及物理空间对于人类活动的局限性。土地的稀缺性，迫使经济活动必须在单位土地上尽可能高效地开展。不仅如此，人类在现实世界中从事经济活动的过程是一个高能耗的复杂社会活动。从消费者角度看，从居住地点达到购物地点的移动过程，是一个高耗能的经济活动。从商家角度看，更是如此：生产环节需要原料、电力、人力等等；运输环节涉及人力、批发、转运等成本；终端销售涉及房屋建造、物业维护、道路基建等多项成本。受限于物理规律，单个商贸综合体可建造的楼层也非常有限，无法为用户提供“一站式”服务。想覆盖尽可能多的客户，就必须与之对应开尽可能多的门店，同时提高坪效。
这种模式下，难以应对的首要问题是商业中心转移引发的置换成本。比如近期上海市规划了“五大新城”，随着人口和工作机会的流入，上海市中心的经济活动势必会受到一定程度的影响，而相应的商家也会有一部分随之转移。另一个风险在这一次新冠疫情中更为明显：无法展业。在去年疫情爆发的初始阶段，阿迪达斯在全球超过70%的门店被迫关闭，一季度的营收也因此下降了97%。
三、虚拟地产的优势
随着区块链日渐火热，虚拟物业/地产成为了市场中热门的话题。2021年11月18日，Nike携手Roblox建造Nikeland，有各种耐克主题的建筑、跑道和竞技场，供玩家参加各种迷你游戏；11月23日，阿迪达斯旗下品牌Adidas Originals登陆 The Sandbox 元宇宙，并组织邀请创作者共同建设；11月底，歌手林俊杰宣布购买Decentraland 平台上的三块虚拟土地，估算花了大约12.3 万美元；12月9日，香港房地产新世界发展集团CEO郑志刚宣布购入虚拟世界平台The Sandbox的一个数字地块，投资金额约为500万美元；12月24日，四大会计师事务所之一普华永道宣布购买了虚拟房产。刨除炒作的因素之外，我们站在商业的角度看看虚拟地产和传统地产物业、互联网电商的不同之处。
1.与传统商业相比，基于虚拟地产的各类型成本可以大幅降低：货物的物流运输、消费者的购物的路途成本、商家的房租、导购的人员成本等等。
2.虚拟空间的可扩展性更高，不再受到物理空间的束缚。虚拟地产理论上基于单个虚拟地块的“建筑”高度不受限，因此单个地块可以集中更多的商品。像阿迪达斯这样的商家不用再开多个门店，只需要在单个“地块”上增加“楼层”即可。如果是出售其他NFT资产，那么相应的“生产成本”更低。
3.虚拟地产中对于商品的展示更加全面，打破了互联网电子商务中对于商品图片展示的局限性。如果未来用户用自己的身形指标打造专属的虚拟化身，那么在虚拟地产中上身试穿、试用等定制化服务也将有机会崛起。众多以往需要新开场地才能进行的商业活动，如商品销售、服务、公司文化宣传、新品发售等都可以在虚拟地产中进行。
4.现阶段的虚拟地产，在用户的筛选方面也有一个重要的优势。根据皮尤研究中心调查数据，美国43%的18-29岁年轻男性、19%的18-29岁年轻女性接触过数字藏品，这部分人群对于新鲜事物的接受程度更高，潜在的购买意愿也更高。
5.虚拟地产摆脱了所谓“城市核心地带”的限制。由于大部分服务可以嫁接在单个“地块”当中，这可能会导致虚拟地产并不会出现传统商业表现出的辐射效应，单个高价值虚拟地块并不意味着周边的商业价值一定很高，因为用户可以通过“特定坐标/路径”直接到达“目标物业”，无需“路过”其他物业。 “虚拟世界”的坐标中心意味着其一定会是商业活动中心，这也是与现实世界中非常显著的区别。这可能意味着单个虚拟地块之间的价值差异会很大，马太效应会更加明显。
四、场景可组合性将成为虚拟地产的重要特征
目前虚拟地产交易平台的底层技术都基于区块链，而区块链的各种Dapp之间都有无穷可组合的空间，在去中心化金融上和数字藏品中，我们可以看到这种可组合性已经表现出了实际但又有趣的特征。但是这种可组合性更多地停留在某一种环境中，且以功能之间的可组合性为主。
虚拟地产更进一步，可实现场景的可组合性。未来某一个虚拟地块可以为用户提供金融、数字藏品展览/购买等多重服务，用户只需要在交互界面轻触对应的“楼层”就可以直接到达。我们可以想象一个这样的例子：
某运动品牌A公司在元宇宙中拥有一个虚拟地块，并以此为基础修建了A大楼。进入大楼后的第一层是A公司发展史展示、重要产品陈列，以及创始人生平事迹，游客在这一层可以购买A公司纪念数字藏品；大楼第二层是公司最新产品展示，游客可通过游戏直接将包含了自己身材指标的虚拟化身参数与新品匹配，如果上身效果合适可直接支付下单；大楼第三层是普通购物区，用户可以在这里浏览并“试穿” A公司的各种商品，并直接支付；大楼第四层是普通游戏区，游客在这一层可以玩各种趣味游戏，通关/获胜后得到的数字藏品可以作为纪念品或当作在未来购买商品的折扣券；大楼的第五层是职业竞技区，专业战队在这里通过层层对战获得奖金，普通用户可以在这里现场观看；在更高层则是用户搭建空间，A公司用户可以自由创作，将他们喜欢的各种其他功能整合进来......
从上面想象的例子可以看到，一个虚拟地产可以涵盖单个公司产品销售、产品展示、公司文化宣传等各种活动，这在传统商业世界中无法做到。因为虚拟地产在空间上灵活的扩展性，未来需要增加更多模块。即便在同一层，也可以融合去中心化金融、数字藏品、游戏等多种组件，在维度上也不再局限在收藏、交易等层面。
五、虚拟地产是强运营资产
前文中提到，越来越多的公司开始购买虚拟地产进行商业价值挖掘，未来虚拟地产呈现给用户的形式，很可能是“公司+DAO”的结合体：由公司购买的地块，虽然会留给用户/会员社群创作空间，但是其中很大部分会被开发用于服务公司的相关利益；由个人或DAO购买的虚拟地产，会利用社群的优势，进行更自由的创作、接入更多元的服务，与“公司虚拟地产”形成差异化竞争的格局。但不论拥有虚拟地产的主体是谁，唯有提供能够满足用户需求的“物业”，才有可能成为虚拟地产中的“商业中心区域”，“地产运营能力”将决定单个地块的商业价值。
由于虚拟地产的场景可组合性、不同场景可以叠加多重协议，未来一个好的虚拟地产项目有可能是由一个成熟、专业的“虚拟地产物业设计管理公司”完成，某些开放的可自由创建的楼层，可以由用户、用户俱乐部或DAO设计参与。当然，这对于“虚拟地产”的开发难度提出了更高的要求。随着Web3.0基础设施的成熟我们或许也可以看到，在传统商业地产具有丰富经验的个人、团队进入虚拟地产领域，让虚拟地产的布局、设计、用户体验更进一步。
我在《NFT的未来：聚焦多元属性和用户核心》中提到，未来NFT发展有2个关键词——“多元属性”和“以用户为核心”。虚拟地产作为一类NFT也不例外。但是，与其他收藏类的NFT不同，由于虚拟地产的“场景可组合性”较强，对于“虚拟地产”的运营能力提出了更高的要求。
虽然区块链有去中心化的特点，但商业活动一定具有聚集效应。在此期间，无数创业公司会尝试提供更好的虚拟地产产品。我们不禁要问，现阶段的设计师能在考虑“地产特性”的同时安排好虚拟地产的“布局”？即便是大公司持有的虚拟地产，也没有表现出很强的足够丰富的业态。强运营资产的人力资源储备是否充足？我们并没有看到对于虚拟经济运营了解深刻的电子商务从业者大规模进入虚拟地产行业。虚拟地产能嫁接的商业活动已经成熟？似乎我们只看到他们集中在虚拟经济体中，还没有形成与实体经济的良好互动。
还有很多类似的问题需要思考与回答，我们需要给行业更多成长的时间。
